Roczne i pięcioletnie przeglądy budynków

Podstawą jest art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przepis wskazuje, że obiekty budowlane powinny być w czasie użytkowania poddawane kontrolom okresowym przez właściciela lub zarządcę, m.in. co najmniej raz w roku oraz co najmniej raz na 5 lat.

Co do zasady odpowiedzialność spoczywa na właścicielu albo zarządcy obiektu budowlanego. W praktyce w budynkach wielorodzinnych obowiązek organizacyjny realizuje najczęściej zarząd wspólnoty, administrator albo profesjonalny zarządca nieruchomości.

Kontrolę roczną wykonuje się co najmniej raz w roku. GUNB wskazuje, że chodzi o każdy rok kalendarzowy, a pomiędzy datą kontroli w roku bieżącym i poprzednim nie musi upłynąć dokładnie 365 dni.

Roczna kontrola obejmuje sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i czynniki eksploatacyjne, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

W budynkach mieszkalnych szczególne znaczenie mają m.in. elewacje, attyki, gzymsy, balustrady, loggie, balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu, obróbki blacharskie, odwodnienie, pokrycie dachowe, elementy kanalizacji odprowadzające ścieki oraz przejścia przyłączy przez ściany budynku. Zakres wynika z charakteru obiektu i przepisów wykonawczych dotyczących użytkowania budynków mieszkalnych.

Co do zasady przy kontroli rocznej nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej. Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej jest elementem kontroli pięcioletniej, chyba że szczególne okoliczności, stan obiektu albo odrębne przepisy uzasadniają szerszy zakres kontroli.

Kontrola pięcioletnia obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, estetyki obiektu oraz jego otoczenia. Dodatkowo powinna obejmować badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie wskazanym w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Przegląd roczny koncentruje się głównie na elementach narażonych na warunki atmosferyczne i bieżącą eksploatację oraz na wybranych instalacjach. Przegląd pięcioletni jest szerszą oceną obiektu, jego przydatności do użytkowania, estetyki, otoczenia oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Nie zawsze. GUNB wskazuje, że w roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można przeprowadzić jedną wspólną kontrolę, jeżeli protokół obejmie zakres wymagany zarówno dla kontroli rocznej, jak i pięcioletniej.

Obiekty wielkopowierzchniowe, czyli budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², podlegają kontroli co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja oraz do 30 listopada.

Tak. W przypadku kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 3 osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego w terminie 7 dni od dnia jej zakończenia, co do zasady przez system c-KOB albo pisemnie, jeżeli obiekt nie ma książki prowadzonej elektronicznie.

Kontrole okresowe przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, z zastrzeżeniem szczególnych zasad dla instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych oraz przewodów kominowych. Zakres uprawnień musi odpowiadać zakresowi danej kontroli.

Takie kontrole mogą wykonywać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, a także osoby z właściwymi uprawnieniami budowlanymi, jeżeli ich zakres to obejmuje.

Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne mogą kontrolować osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim. W określonych przypadkach, np. przy kominach przemysłowych, wolno stojących lub przewodach z wymuszonym ciągiem, kontrolę wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności.

Tak. Z kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę sporządza protokół. To kluczowy dokument potwierdzający wykonanie obowiązku i wskazujący ustalenia techniczne.

Art. 62a Prawa budowlanego wskazuje minimalną treść protokołu, m.in. datę kontroli, dane i uprawnienia osoby kontrolującej, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia, nieprawidłowości, zalecenia, terminy ich wykonania oraz informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli.

Tak. Art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego wymaga sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. Dlatego przed wizją lokalną warto przygotować wcześniejsze protokoły, dokumentację napraw oraz informacje o wykonanych pracach.

Jeżeli dla obiektu istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje wpisu o kontroli w terminie 7 dni od jej zakończenia. Wpis może być dokonany w systemie c-KOB albo w książce papierowej, zależnie od sposobu prowadzenia książki.

Właściciel lub zarządca powinien przechowywać dokumentację związaną z obiektem przez okres jego istnienia. Protokoły kontroli są ważnym elementem historii technicznej budynku oraz podstawą planowania prac utrzymaniowych i remontowych.

Właściciel, zarządca lub użytkownik, na którym spoczywa obowiązek napraw, powinien w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej usunąć uszkodzenia i braki mogące powodować zagrożenie życia, zdrowia, mienia lub środowiska. W określonych przypadkach osoba kontrolująca ma obowiązek bezzwłocznie przekazać kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Tak. Niewykonanie obowiązków z art. 62 ust. 1 pkt 1–4a albo art. 62b Prawa budowlanego stanowi wykroczenie zagrożone grzywną. Dodatkowo zaniedbania w utrzymaniu obiektu mogą wiązać się z odpowiedzialnością z art. 91a Prawa budowlanego.

Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych są zwolnieni z corocznej kontroli elementów wskazanych w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a, ale zwolnienie nie obejmuje całości obowiązków utrzymaniowych. W zależności od wyposażenia obiektu mogą być wymagane kontrole instalacji gazowych i przewodów kominowych, a kontrola pięcioletnia pozostaje odrębnym obowiązkiem.

Tak, a w zakresie kontroli przewodów kominowych przeprowadzanej na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c protokół jest sporządzany w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem systemu obsługującego centralną ewidencję emisyjności budynków, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Warto przygotować książkę obiektu budowlanego lub dostęp do c-KOB, poprzednie protokoły, dokumentację techniczną, informacje o naprawach i remontach, zgłoszenia mieszkańców dotyczące usterek oraz dokumenty dotyczące instalacji, jeżeli mają być objęte zakresem kontroli.

Tak. Art. 62 określa minimum obowiązkowe, ale zakres kontroli można rozszerzyć, jeżeli wymaga tego stan techniczny obiektu, oczekiwania zarządcy, plan remontowy albo ryzyko eksploatacyjne. Rozszerzenie zakresu często ułatwia zaplanowanie napraw i ograniczenie kosztów awarii w przyszłości.